1月28日晚万达商管集团决定对自1月24日-2月25日期间，全国各地所有万达广场的商户租金及物业费实行全免政策。根据万达商管披露的信息，过去一年，公司营收434.8亿元，租金384.8亿元。若据此计算，本次减租将超过30亿元。
那么，如果出租方不同意免除租金，起诉到法院，法院会支持吗？考虑到此次疫情影响已经接近非典，因此我通过检索了非典时期的法律法规及司法实践案例，对这个问题进行初步分析。
一、案例检索
通过检索，我在全国范围内检索了9个因非典原因造成租金损失，起诉要求减免租金的案例，其中3个案例不支持减免租金，6个案例支持减免租金。
不支持减免租金的3个案例中，法院有如下理由：
1、非典并不必然导致经营目落空，不构成情势变更，即使构成情势变更，双方亦应通过合理协商，合理分担非典导致的不利后果。
“非典”这一突发事件的发生，虽然给酒店业的经营造成一定的影响，但不能必然导致上诉人承租大厦经营酒店目的的落空，上诉人申请停业是其经营策略而非“非典”导致的必然结果。故“非典”对上诉人与广升公司之间租赁合同的履行基础不构成实质影响，不能成为可变更或解除租赁合同的情势变更状况。而即使“非典”对租赁合同的履行构成情势变更，上诉人有权要求的是对合同作合理的变更，以体现公平原则。经双方协商，广升公司已经减收上诉人因“非典”停业三个月期间的一半租金并免除派驻人员的全部工资，已合理分担了“非典”事件对上诉人经营带来的不利影响，体现了公平的原则。相反，如果免除上诉人“非典”三个月期间全部租金，其实质是让广升公司承担“非典”所致的全部不利后果，反而有失公平。故上诉人认为被上诉人应当免除“非典”三个月期间全部租金的上诉请求于法无据，本院不予支持。【案例案号：（2007）桂民四终字第1号】
2、“非典”期间造成的停业损失属于不可抗力，但仍在正常的经营风险范围内，应经由营者应承担。
2003年因“非典”期间造成升华宾馆停业4个月的经济损失，因该损失是姜玉阁经营升华宾馆期间遭遇的不可抗力，属于正常的经营风险，该经营风险不应由巨源公司承担，故一审判决中关于支持姜玉阁主张减免“非典”期间相应承包费18.2667万元的判决内容错误，应予纠正。【案例案号：（2017）吉04民终441号】
3、非典期间后主张减免租金的，超过诉讼时效的，法院不予支持。
5、非典属于不可抗力，依法应免除承租人的租金。
《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案承租人刚经营酒店不久，2018年4月酒店抗击“非典”关门歇业，歇业5个月，2014年5月许，酒店逢门前榆黄路拓宽改造，又歇业5个月，“非典”、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，不可抗力期间承租人没有经营收入，依法应免除承租人10个月租金11÷12×10≈91667元。 【案例案号：（2018）晋04民终2272号】
二、案例检索情况分析
1、从检索情况来看，大部分法院支持减免租金，其中有法院认为可以全免，也有法院认为应当双方合理分担租金损失，因此支持部分免除。
2、仍有少数法院不支持减免租金，其中主要理由为疫情为正常商业风险的一部分。
3、通过起诉主张减免租金的诉讼路径有两个，一是主张构成情势变更，要求减少租金，二是主张疫情属于不可抗力，应减免租金。
关于疫情是否属于不可抗力的分析：
根据《合同法》第一百七十一条【不可抗力】规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
三、相关律师建议
1、虽然检索到的案例中，没有涉及合同约定的案例，但事实上租赁合同是否对该情形作出约定，是法院判决时首先考虑的问题。非典时期后，目前许多合同版本中会有类似“因意外事件(如非典等传染疾病、市政建设、自然灾害、战争等事)致使无法正常经营的，应减免该期间的租金”的条款，建议可以翻阅一下合同是否有相关约定，如果没有，建议今后应对相关合同文本进行完善。
2、承租方可通过协商与出租方达成租金减免的相关书面协议，若能协商，将来能直接依据该书面协议要求减免租金，避免发生争议。
3、在疫情得到控制后，对于减免租金若无法达成一致意见，应及时通过其他途径主张权利，注意3年诉讼时效期限。
4、及时关注此次国家出台的相关政策和文件。
