案例：A某与B某签订房产买卖协议，约定将其与配偶C共同登记的海湾社区1201室房产以550万出售予B某，交易定金20万元人民币，并约定于买卖协议签署完毕后30日前往办理产权变更登记。买卖协议签署完毕后，B某依约向A某指定账户汇款20万元定金，但尚未办网上签约。签约完成后恰逢房价上涨时期，所以A某便通知B某称，由于其配偶C作为产权共有人不同意出售房产，所以没有办法继续履行买卖协议并私自将20万元定金退还B某。随后A某与C某又将房产售予A某亲戚D某，售价为645万。现在B某应当如何主张权益才能最大限度保护自身权益?
B某应当先查清房产是否已经过户至D某名下?D某是否实际支付购房款?及D某是否知道A某已先与B某签订房产买卖协议?根据《城市房地产管理法》规定房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记。所以如果房产没有登记至D某名下，仍然可以要求A某履行房产买卖协议。另外D某是否真实支付购房款、签约当时是否知道A某已经与B某签订买卖协议，这些情况决定D某是否为善意的第三人，如果D某当时知道B已签约购买该房产，且D某又没有实际支付房款，那么D某可能被认定为非善意第三人。B某可以根据《合同法》有关规定主张A某与D某签订的房产买卖协议无效。
假设D某为善意第三人，并且房产已经登记过户至D某名下。B某依法已没有取得房产的可能，则B某首先应针对所谓A某所称，即房产共有人C某不同意出售，所以合同终止履行的说法反驳。鉴于共有人C某与A某为夫妻关系，B某有理由相信A某出售房产的事情已经事先和C某沟通并取得其同意。根据《合同法》中有表见代理的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效，所以A某符合表见代理的情况，其与B某签订的房产买卖协议有效。
因为房价上涨幅度远超过，适用双倍定金罚则B某所能取得的违约金20万元。根据《合同法》规定，违约金明显低于守约方损失时，法院可以酌情予以提高。B某实际可主张高于20万元的违约金赔付，但应当如何主张损失赔偿额，可以参考《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》规定，守约方按房产转售所获得的差价收益主张损失赔偿，法院可以酌情予以支持。所以B某可以按差价95万向A某主张赔偿，但应当知道该规定仅为北京高院颁布，不能适用于其它地区，所以只能作为案件处理的相关参考，提供予法院。 关于第一步中谈到，如何证明D某为非善意第三人的问题，实践过程中对买方也是一个困难点，本案中B某可以要求A某提供其与D某签订的房产买卖协议及转账记录。通过中介方了解相关交易情况。D某与A某的亲属关系越近，委托的中介机构与原先B某与A某委托的机构是否为同一家或附近机构，都可以从侧面推断D某是否知道房产已经先签约售予B某，这对D某是否认定为善意第三人至关重要!!
